겸용주택 양도소득세 비과세 받으려면?

theTAX tv 이봉구 세무사 |

(개정사항 : 1세대 1주택 비과세 기준이 2021년 12월 8일 이후 부터 9억 원에서 12억 원으로 상향조정됨)

겸용주택이라는 말을 혹시 들어보셨는가? 우리가 길을 걷다 보면 수많은 겸용주택건물을 보게 되는데 예를 들면 1층과 2층은 상가로 사용하고 있고 3층과 4층은 주택으로 사용하고 있는 건물을 겸용주택 이라고 한다. 필자가 살고 있는 일산의 경우에는 이러한 겸용주택 건물이 무척 많다.

만일 이 칼럼을 읽고 계시는 독자 여러분들이 오직 겸용주택 하나만 소유하고 있으면서 1층과 2층의 상가는 세를 주고 3층과 4층을 주택으로 본인이 거주하고 있다고 가정하고 문제하나 드리겠다. 이 겸용주택 건물을 양도했을 때 과연 양도소득세가 과세 될까? 비과세 될까? 현행 세법규정에 따르면 주택면적이 큰 경우 겸용주택건물을 전부 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 그러나 개정세법에 따르면 주면면적의 크기와 관계없이 주택부분과 상가부분을 각각 판단하여 양도소득세를 계산하게 되어있다.

현행세법상 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에는 양도가액중 12억 원까지는 1세대1주택 비과세혜택을 받고 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 고가주택으로 양도소득세가 과세된다. 그런데 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에는 고가주택에 해당하더라도 양도가액중 12억 원까지는 비과세혜택을 받고 12억 원을 초과하는 부분도 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 때문에 부담해야할 양도소득세는 그다지 크지 않다. 즉 전체주택면적이 전체상가면적보다 크기만 하다면 양도소득세 걱정은 하지 않아도 된다는 결론에 이른다.

그러나 세법개정으로 인해 2022년 1월 1일 이후 양도하는 고가겸용주택에 대해서는 면적크기에 상관없이 주택부분만 1세대1주택 비과세와 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고 상가부분에 대해서는 양도소득세가 무조건 과세된다. 그러므로 고가의 겸용주택을 양도할 계획이 있는 경우 2021년이 지나가기 전에 양도해야 절세를 할 수 있다는 사실을 반드시 기억해야 한다.

겸용주택가격이 12억 원을 초과하지 않는다면 겸용주택을 2022년 이후에 양도하더라도 종전규정대로 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 양도가액 전체에 대해 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수 있다.

이렇게 겸용주택을 양도할 때는 주택과 상가의 면적비율이 매우 중요하다.

세법상 주택의 면적이 상가면적 보다 클 때만 전체를 주택으로 보아 겸용주택 전체에 대해 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 가 있는데 상가면적이 주택면적과 크거나 같으면 무조건 상가부분에 대해서는 세금을 부담해야 하는 것인가? 상가면적이 주택면적과 크거나 같을 때에도 절세할 수 있는 방법이 있을까? 그렇다. 절세할 수 있는 방법이 있다.

전체 상가면적이 전체주택부분 면적보다 클 때에는 옥상에 옥탑방을 설치하거나 지하실을 주거용으로 개조해서 전체주택부분 면적을 늘리는 방법을 고려해 볼수 있다.

국세기본법에서는 공부상 상가면적이 주택보다 큰 경우에도 실제로 주택부분면적이 상가면적보다 큰 경우에는 실질과세원칙을 적용하여 전체를 주택으로 간주하도록 규정하고 있다. 공부상 무허가라든지 등재가 되어 있지 않다 않더라도 실제사용 용도에 따라 사실판단을 하게 되는 것이다.

주택부분과 상가부분 면적계산은 양도일 현재 상태로 판단한다.

그러므로 겸용주택을 양도하기 전에 절세를 하고 싶다면 양도하기 전에 주택부분 면적을 늘리는 방법을 고민해 보기 바란다.

개정세법에 따르면 2022년 1월 1일 거래분부터 12억 원 초과 고가주택의 경우에는 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우에도 상가부분에 대해서는 무조건 양도소득세를 과세하게 되므로 고가의 겸용주택에 대해 전체를 주택으로 인정받으려 한다면 2021년도말까지 겸용주택을 양도해야 한다는 사실을 꼭 잊지 마시기 바란다.