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5분 영상 강의

[공익수용] 핵심 수용절차, 모르면 내 돈 잃는다.

1. 협의보상
2. 협의보상 이후 단계
3. 이의재결 및 행정소송

theTAX tv 이장원 세무사 |

 

 

 

수용보상자가 핵심적으로 알아야 하는 핵심 수용절차는 보상평가로 다음과 같이 크게 네 단계로 나누어집니다.

협의보상(사업인정 전/후) -> 수용재결 -> 이의재결 -> 행정소송

 

1. 협의보상

사업인정 전 협의와 사업인정 후 협의로 구분됩니다. 전자는 수용권 설정 이전이므로, 사적 지위에서 행하는 사법상 계약과 유사하다고 대부분 봅니다. 따라서 강제성이 없다는 특징이 있으나, 사업인정 후 협의의 경우 사업시행자가 사업인정을 받은 이후에 진행하므로 강제성이 다분히 있다는 차이점이 있습니다.

 

협의기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 합니다. 사업인정 전 협의건 사업인정 후 협의건, 최초 협의보상 감정평가금액이 괜찮다고 생각되면 그 금액을 토대로 사업시행자와 협의를 합니다. 그러면 ‘나의 보상절차’는 대부분 종결이 납니다. 다만, 금액이 마음에 들지 않은 경우에는(협의불성립) 수용재결 단계로 넘어갑니다.

 

협의보상 감정평가의 가장 큰 특징은 ‘내가 감정평가사를 선임’할 수 있다는 점입니다. 법에 따라 소유자추천 감정평가사를 선정하여 ‘나’대신 내 의견을 좀 더 잘 전달할 사람을 선정하는 것이 보상금액 관련하여 전체 절차 중 가장 중요할 수 있으니, 신중하게 잘 선정하여야 합니다.

 

또한 최초 보상금이 나온 상황이므로 해당 상황에서 나에게 맞는 절세플랜을 계획해야 합니다. 우선 나의 예상 세액과 앞으로의 자금 운용계획 및 보상필지가 여러 필지라면 최초 협의 때 몇 필지 선 보상협의하면서 감면을 받고, 몇 필지는 수용재결을 진행하여 해를 바꾸어 감면을 또 받는 감면의 이득을 취하고 절세전략을 활용하는 것이 단순히 보상금 전체를 수용재결가는 것보다 득이 되는가를 비교결정 하여야 합니다.

 

2. 협의보상 이후 단계

금액이 마음에 들지 않는다고 해서 내가 재감정평가 요청을 할 수는 없습니다. 피수용자에게 재결신청청구권이 인정이 되기는 하지만, 법에는 사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결을 신청하게끔 되어 있습니다.

 

금액이 마음에 들지 않는 이유를 정리하여 문서로 기록하며, 협의보상 감정평가서를 수집하는 등 어찌보면 가장 바쁘게 움직여야 할 시기가 바로 이때입니다. 최근에는 많은 분들이 이런 경우 ‘행정정보공개청구’를 하여 감정평가서를 입수한 이후 관련 전문가들의 도움을 받아 이의신청서를 작성합니다.

이 이의신청서를 토지수용위원회에 전달하면, 위원회에서는 두 명의 감정평가업자를 선정하여 이의신청서 등을 전달합니다. 그 이후 감정평가를 진행한 후 평균하여 보상액을 산정합니다.

수용재결은 보상사업의 단위와 업무량마다 다르지만 대개 3개월에서 9개월 사이에 그 결정이 나오게 됩니다. 그러므로 해를 거쳐서 양도가 가능하다는 것이 예측된다면 양도소득세 절세를 위해서 해를 바꿔서 일부를 양도하는 의사결정을 고민하는 것이 좋습니다.

 

또한 앞으로 수용재결 결과 나오기 전에 내가 감면을 위해서 보완해야 할 서류 및 사항들이 있는지 수용전문세무사와 논의하여 수용재결 결과가 나오는 기간동안 이를 채워나가는 것이 좋습니다. 가장 대표적으로는 농지관련 감면 시 자경기간이 부족하다면 재결결과가 나오는 기간동안 자경기간을 더 충족하여 감면적용을 최대 1억 원까지 받는 방법입니다.

 

3. 이의재결 및 행정소송

수용재결 단계에서의 보상금액 등도 마음에 들지 않은 경우에는 바로 행정소송을 할 수 있으며, 바로 행정소송을 하지 않고 이의재결 단계를 거치고 행정소송을 진행할 수도 있습니다. 이의재결 감정평가 또한 수용재결 감정평가와 마찬가지로 두 명의 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰하고 그 결과치의 산술평균으로 보상액을 산정합니다.

 

만약 이 또한 마음에 들지 않은 경우에는 행정소송을 진행할 수 있습니다. 행정소송 단계에서는 관할 행정법원에서 선정한 한 명의 감정평가업자가 다시 감정평가를 하게 되며, 판결을 통해 금액이 확정됩니다.

 

수용재결 결과 시 재결문에는 ‘수용개시일’이 명시가 됩니다. 이 수용개시일은 수용재결 결과가 맘에 들지 않아 이의재결 및 행정소송을 가더라도 양도소득세법 상에는 강제로 ‘양도일’이 되어 양도소득세를 신고 및 납부하는 기준일이 됩니다.

 

그러므로 이의재결 및 행정소송 전에 꼭 수용재결 결과에 따른 양도소득세 신고를 한 후 추후 이의재결 및 행정소송으로 보상금이 증액되면 이 증액된 보상금을 토대로 기존에 신고한 양도소득세 신고를 수정신고하여야 합니다. 그래야 이에 따른 가산세는 발생하지 않습니다.

 

이장원 세무사(장원세무사)